2019年新春伊始,內(nèi)地赴港上市房企又將再添新軍?!蹲C券日報》記者獲悉,德信中國已于2月19日完成公開招股,預(yù)期于2月26日在港交所主板上市。德信中國將共計發(fā)售5.32億股股份,其中中國香港公開發(fā)售股份5320萬股,國際發(fā)售股份4.78億股,發(fā)售價區(qū)間為2.32港元/股-3.25港元/股。
據(jù)德信中國招股書顯示,假設(shè)發(fā)售價為2.79港元/股,即上述指示性發(fā)售價的中位數(shù),同時超額配股權(quán)未行使,德信中國預(yù)計將募得款項凈額約13.67億港元。
深耕浙江大本營
毛利高速增長
為浙江省內(nèi)的綜合型房地產(chǎn)開發(fā)商,德信中國共有107個處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項目,其中浙江省內(nèi)項目超過八成,分別在杭州、溫州、湖州擁有28、26、18個項目。
截至2018年11月30日,德信中國土地儲備總計約為693.39萬平方米,其中589.87萬平方米位于浙江省內(nèi),占比達(dá)85.07%。由此,公司深耕浙江大本營的戰(zhàn)略可見一斑。
值得注意的是,據(jù)德信中國招股書顯示,公司2015年-2017年與2018年前三季度的毛利率分別為10.4%、13.0%、23.4%、32.4%;同時期的凈利率分別為1.1%、7.4%、12.8%及17.1%。德信中國方面表示,2014年以來,公司將投資重點轉(zhuǎn)移至浙江省內(nèi)重點城市,并調(diào)整土地收購戰(zhàn)略,實現(xiàn)了毛利率的增長。
對此,浙大管理學(xué)院特聘教授錢向勁向記者表示,階段性房產(chǎn)市場大熱與浙江省內(nèi)主要城市房價增幅較大是德信中國利潤率大增的主要因素。不過由于房地產(chǎn)市場具有一定周期性,隨著一系列的調(diào)控政策持續(xù)推進(jìn),房企所受壓力將更加明顯,如果一些公司業(yè)務(wù)布局過于集中,應(yīng)對風(fēng)險時就會冗余不足,業(yè)績表現(xiàn)容易受到影響。
德信中國也在招股書風(fēng)險提示中也提到:“公司業(yè)務(wù)及前景在很大程度上依賴于中國的經(jīng)濟狀況及中國房地產(chǎn)市場,尤其是長三角地區(qū)各主要城市的表現(xiàn)。”
同時,德信中國方面也表示,未來除了繼續(xù)鞏固在浙江省的領(lǐng)先市場地位,也會將業(yè)務(wù)擴展至長三角及全國的主要城市,同時持續(xù)增加具有成本競爭力的優(yōu)質(zhì)土地儲備。
資金承壓
會否持續(xù)舉債擴張
記者注意到,2015年-2017年德信中國實現(xiàn)凈利潤分別為6470萬元、5.13億元、8.39億元,年復(fù)合增長率高達(dá)260.3%,2018年前三季度實現(xiàn)凈利潤為9.81億元,比上年同期增長約319.5%。同時,2015年末、2016年末、2017年末與2018年三季度末,德信中國的流動資產(chǎn)總額分別為148.73億元、194.39億元、324.09億元、417.85億元。
然而在業(yè)務(wù)規(guī)模急劇擴張的同時,高昂的財務(wù)成本和攀升的債務(wù)壓力也隨之而來。2015年末、2016年末、2017年末與2018年三季度末,德信中國的凈資產(chǎn)負(fù)債率分別為278.70%、435.20%、275.70%及103.1%。
對此,德信中國方面解釋稱,此前凈資產(chǎn)負(fù)債率維持在較高水平,是由于業(yè)務(wù)于相關(guān)期間迅速增長,而業(yè)務(wù)主要由外部借款提供資金,其中2016年多數(shù)項目處于投資階段,借款增加,而近兩年該指標(biāo)下降是由于利潤積累所致。
此外截至2018年9月30日,德信中國尚未償還的借款共計106.99億元,其中銀行借款28.91億元,而從賬齡來看,其中需要在2019年9月末與2020年9月末前償還的計息借款分別為58.06億元與26.76億元。同時2018年前三季度,德信中國利息支出達(dá)近2.8億元。
《證券日報》記者聯(lián)系德信中國,對方表示暫不方便回應(yīng),一切以已對外披露的招股說明書為準(zhǔn)。浙大管理學(xué)院特聘教授錢向勁指出,德信中國赴港上市是好事,有利于公司擴大影響,有利于資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化,拓寬融資渠道,緩解資金壓力。
德信中國在招股書中提到,公司募集資金約60%將用于現(xiàn)有物業(yè)的開發(fā)成本,約30%將用作潛在物業(yè)開發(fā)項目的土地收購和建筑成本以及用于目前經(jīng)營和計劃拓展業(yè)務(wù)的城市物色和收購地塊作土地儲備,約10%將用作一般公司及營運資金。
房地產(chǎn)行業(yè)集中度快速提升,倒逼中小房企增加土地儲備、持續(xù)擴張規(guī)模。2018年,正榮地產(chǎn)、弘陽地產(chǎn)、美的置業(yè)、大發(fā)地產(chǎn)、恒達(dá)集團等內(nèi)房企相繼在港交所主板掛牌。對于懷有“千億元”夢想的德信中國來說,其2017年不到300億元的銷售額還與之相去甚遠(yuǎn),上市后能否借力資本踩上提速發(fā)展的“風(fēng)火輪”?