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共享辦公多元化變局前景與模式仍不明朗

來源：一財網　2018-11-02 16:12:29

隨著創(chuàng)業(yè)環(huán)境的變動，走過雙創(chuàng)熱潮、資本寒冬，共享辦公空間在形而上的想象力與形而下的資金資源等方面，逐漸分化演變。

共享辦公空間行業(yè)隨著創(chuàng)業(yè)環(huán)境、群體，以及政策的演變，逐步經歷孵化器、眾創(chuàng)空間等模式更迭。即便如此，聯(lián)合辦公空間作為頗受資本青睞的新興行業(yè)，其前景與模式仍不明朗。

優(yōu)客工場創(chuàng)始人兼董事長毛大慶曾對第一財經表示，這個時代，每個人都可以成為玩家，甚至是超級玩家，所以才有了那么多人選擇用創(chuàng)業(yè)來詮釋自己的人生。但隨著創(chuàng)業(yè)環(huán)境的變動，走過雙創(chuàng)熱潮、資本寒冬，共享辦公空間在形而上的想象力與形而下的資金資源等方面，逐漸分化演變。

行業(yè)勢起

多家分析機構數(shù)據(jù)預測，2018年中國聯(lián)合辦公行業(yè)市場規(guī)模將突破600億元，到2022年規(guī)模有望突破4100億元，至2030年，30%辦公空間將采用聯(lián)合辦公模式，市場規(guī)模或達萬億。急劇膨脹的市場規(guī)模推動聯(lián)合辦公行業(yè)多輪融資高峰。

今年1月11日，氪空間宣布完成6億元Pre-B輪融資，系中國共享辦公領域最大單筆現(xiàn)金投資;3月27日，夢想加空間宣布正式完成總規(guī)模達3億元B輪系列融資;3月28日，米域MIXPACE宣布完成B-1輪融資，逐步落實B-2輪融資;6月，優(yōu)客工場宣布獲得數(shù)億元人民幣融資;7月，WeWork中國宣布獲得5億美元B輪融資;8月，夢想加宣布獲得1.2億美元C輪融資后，優(yōu)客工場也宣布再次獲得3億元人民幣B+輪追加投資。

國際視野中，總部位于美國紐約、最早于2011年4月成立的WeWork，現(xiàn)已覆蓋全球77座城市,287個辦公地點，擁有26萬+會員，早在2016年便估值達到160億美元，但相較而言，其遲至2016年7月，才正式進入中國市場，首站選擇上海。截至2018年2月，WeWork在大中華區(qū)只進入了上海、北京、香港三座城市。2018年8月10日，WeWork上半年業(yè)績報告顯示，軟銀將以可轉換票據(jù)的形式再次向公司投資10億美元。其上半年虧損達到7.23億美元，營收7.64億美元。WeWork預計未來12個月營收至少達到18億美元。

氪空間原執(zhí)行總裁、現(xiàn)任桉樹空間總經理的吳崢對第一財經表示，軟銀對WeWork的投資動作，說明其本質希望獲得WeWork的控制權，這一舉動實際也帶動國內共享空間的風口，印證資本對這類經濟模式的認可。

頭部效應明顯

即便行業(yè)風口越發(fā)顯著，但機構資金量畢竟有限，國內市場中，頭部效應越發(fā)明顯。

10月17日，優(yōu)客工場宣布并購方糖小鎮(zhèn)，未來逐步完成對方糖小鎮(zhèn)北京、上海26個共享辦公空間的全面合并，之后雙方將在37個城市布局超過200個社區(qū)，提供10萬張辦公桌，持續(xù)賦能數(shù)十萬平臺會員、近15000家企業(yè)，合并體或將成為亞洲最大規(guī)模的共享辦公空間。

資金層面，公開數(shù)據(jù)顯示，截至目前，優(yōu)客工場累計融資已超過40億元，今年8月完成3億元增資之后，公司估值突破18億美元。僅2017年一年，便完成五輪、累計31億人民幣融資;僅2018年上半年便完成四輪融資。

此外，資本的加持助推了優(yōu)客工場的投資整合。

2017年7月，優(yōu)客工場戰(zhàn)略投資華南共享辦公品牌Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社;2018年1月，全資并購洪泰創(chuàng)新空間;3月，并購無界空間;7月，與愛特眾創(chuàng)達成并購合作意向;7月底，以3億元并購上海共享辦公企業(yè)Workingdom;9月，以2億元并購智能化辦公平臺“火箭科技”。

吳崢對第一財經表示，在他眼中，優(yōu)客工場本身便不類同于WeWork模式。他稱，毛大慶最初試水聯(lián)合辦公領域之時，也并不清楚聯(lián)合辦公究竟是什么，也是因此，走了彎路吃了苦。

優(yōu)客工場在北京西大望路陽光100開設的第一家店，單個工位價格高達2000元，而那時尚處行業(yè)早期的眾創(chuàng)空間、孵化器等平臺，均價還在1000元左右，“所以當時感覺毛大慶是在做產品。”

之后，吳崢表示，毛大慶在整個優(yōu)客工場的布局越發(fā)清晰，自身也逐漸演變?yōu)轭^部資源聚集的企業(yè)，通過加盟與資源聚合的形式，不斷擴充會員數(shù)，突出自身模式，同時實現(xiàn)融資，最終越做越“輕”。

吳崢表示，從本質意義上，優(yōu)客工場和氪空間、WeWork還不太一樣，所以它并沒有去做實打實地拿樓，去改造、去做產品。實際上它更多的是從資源聚集、流量、會員加盟、輸出品牌這方面去走，這樣的話它就相對來說比較輕。

模式分化

有一種分類是將目前的聯(lián)合辦公行業(yè)分為三種——產能過剩商業(yè)地產，如潘石屹旗下的SOHO3Q品牌;創(chuàng)業(yè)服務型企業(yè)向產業(yè)縱深發(fā)展，如由眾創(chuàng)空間起家的優(yōu)客工場、由孵化器轉型的氪空間;直接將智能辦公服務作為商業(yè)模式的“新勢力”，如夢想加。

對此，吳崢對第一財經表示，包括氪空間、夢想加等平臺，雖然拿融資很多，但相對來說還是在做較為“平凡”的融資動作，還是在走相對傳統(tǒng)的，即“空間風格改造”、“產品化”的路線——針對不同的產品打造產品，最終把它輸出變現(xiàn)。

在吳崢看來，聯(lián)合辦公一個明顯的行業(yè)趨勢是——共享辦公企業(yè)如今拿樓單價越來越貴，位置選擇越來越偏核心區(qū)、高端區(qū)，業(yè)內人士也對第一財經表示，位置決定價格，單價高上去之后，一系列產品價格自然可以水漲船高。

10月16日，桉樹空間發(fā)布高端智慧辦公新品牌桉樹IBC，以及首款產品桉樹IBC·高端智慧商務中心，單個工位5000元/月，成交價屬于北京區(qū)域頂級水準。

但因此，相較于其他平臺初始期定位1500元單價人群，之后逐步抬高客單價，不斷觸達2000元、2500元、3000元用戶群的過程，桉樹空間選擇直接定位高端客戶，為其將產品打造為5000元客單價級別。整合辦公樓宇、智能家居、辦公設備等辦公領域上下游資源，如引進了智慧業(yè)務系統(tǒng)SaaS架構CRM、智慧服務機器人、智慧對客服務App、一對一管家式一站式行政服務體系、集成第三方企業(yè)服務平臺等，形成一個具有“數(shù)據(jù)”和“信息”特征的高端智慧辦公綜合服務平臺。

但一位與桉樹空間有產品合作的業(yè)內人士對第一財經表示，雖然桉樹定位高端群體，但畢竟是金字塔頂端，客單價高，客戶群少，盈利壓力并不會從根本上削減。

另一家將自身定位于“智能化辦公服務”的是剛拿到融資的夢想加，其創(chuàng)始人王曉魯將自身核心優(yōu)勢歸結為通過科技手段改造傳統(tǒng)的辦公形式，為用戶提供更現(xiàn)代化、流暢的辦公服務，打造智能辦公、設計產品、空間運營三者合一的“OaaS”(辦公即服務)體系。其官方數(shù)據(jù)顯示，夢想加位于望京瀚海國際大廈的開放辦公位單價2000元，而與桉樹空間同樣位置的世貿天階開放辦公位單價3300元起。

打破燒錢魔咒

在共享辦公行業(yè)參與者加快融資步伐、爭奪布局城市之時，在資源上占據(jù)高地的SOHO3Q，反而將發(fā)展節(jié)奏調整為穩(wěn)健型。

SOHO中國董事會主席兼執(zhí)行董事潘石屹設定四項標準，選定十座城市——第一看GDP總額，第二看GDP增長速度，第三看人均GDP，第四要看每平方公里的面積能夠產生的GDP。截至2018年6月底，SOHO3Q已進駐北京、上海、杭州、南京、深圳、成都、重慶共7座城市，擁有31個中心，超過3萬個工位，平均出租率達88%。

潘石屹于今年6月，宣布將SOHO3Q的定位從服務創(chuàng)業(yè)企業(yè)，調整為中國最大的辦公樓綜合服務商——不論大中小公司，都可以成為SOHO3Q的客戶。

潘石屹解釋稱，專注于創(chuàng)業(yè)公司會使得工位轉換率居高不下，幾乎每半年換一批，工位出租率也一直徘徊在88%左右，無法繼續(xù)增長。而轉型定制化，可降低辦公轉換率，節(jié)省成本。截至目前，SOHO3Q已簽約完成小紅書、首汽租車、新浪、美團點評等一些大型公司項目定制。

此外，不同于其他共享辦公空間依靠融資燒錢、搶占市場份額的形式，潘石屹更多強調盈利第一、規(guī)模第二，并計劃明年啟動SOHO3Q的獨立上市。他稱，燒錢的生意就像從院子里撿了一束花回來，沒有根，插到瓶子里，過一段時間就會蔫。

SOHO中國(00410.HK)2018年未經審計年度中期業(yè)績報告顯示，SOHO中國上半年凈利潤(股東應占利潤)約為10.93億元人民幣，同比下滑72.5%。經營利潤(不含投資物業(yè)的評估增值)約人民幣15.3億元，同比上漲約144%。租金收入約人民幣8.48億元，剔除已出售的虹口SOHO和凌空SOHO的租金影響，同比上升17%。

另一家另類公司太庫——不屬于眾創(chuàng)空間、聯(lián)合辦公、孵化器，或投資機構中任何一種——太庫CEO黃海燕直接將其稱為“怪物”，她對第一財經表示，太庫本身沒有物業(yè)，一家平臺如果將重點聚焦在融資、出租，感覺像是“二房東”，對平臺商業(yè)模式也有很大挑戰(zhàn)。例如行業(yè)暴漲時，租場地必然成本高昂;市場不好的話，租來了空間又租不出去，“這是很矛盾的點。”因此，太庫排除類WeWork模式，聚焦于產業(yè)鏈生態(tài)布局。“現(xiàn)在的企業(yè)對物理空間變得沒有黏性，它們更關注產業(yè)鏈之間的聯(lián)系。”

在談論共享辦公行業(yè)意義這個問題時，毛大慶曾對第一財經表示，為什么在硅谷、特拉維夫等地方產生了很多共享平臺——因為開放空間能夠提供物理共享、信息共享、價值共享。尤其利于放飛想象能力與靈感，讓具備自由思想的個體創(chuàng)造自己的價值，這樣的公司才有創(chuàng)造無邊價值的可能性。

所以在毛大慶看來，共享辦公所起的作用，是活化社會創(chuàng)新狀態(tài)，讓社群文化自由翱翔。

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