隨著創(chuàng)業(yè)環(huán)境的變動,走過雙創(chuàng)熱潮、資本寒冬,共享辦公空間在形而上的想象力與形而下的資金資源等方面,逐漸分化演變。
共享辦公空間行業(yè)隨著創(chuàng)業(yè)環(huán)境、群體,以及政策的演變,逐步經歷孵化器、眾創(chuàng)空間等模式更迭。即便如此,聯(lián)合辦公空間作為頗受資本青睞的新興行業(yè),其前景與模式仍不明朗。
優(yōu)客工場創(chuàng)始人兼董事長毛大慶曾對第一財經表示,這個時代,每個人都可以成為玩家,甚至是超級玩家,所以才有了那么多人選擇用創(chuàng)業(yè)來詮釋自己的人生。但隨著創(chuàng)業(yè)環(huán)境的變動,走過雙創(chuàng)熱潮、資本寒冬,共享辦公空間在形而上的想象力與形而下的資金資源等方面,逐漸分化演變。
行業(yè)勢起
多家分析機構數(shù)據(jù)預測,2018年中國聯(lián)合辦公行業(yè)市場規(guī)模將突破600億元,到2022年規(guī)模有望突破4100億元,至2030年,30%辦公空間將采用聯(lián)合辦公模式,市場規(guī)模或達萬億。急劇膨脹的市場規(guī)模推動聯(lián)合辦公行業(yè)多輪融資高峰。
今年1月11日,氪空間宣布完成6億元Pre-B輪融資,系中國共享辦公領域最大單筆現(xiàn)金投資;3月27日,夢想加空間宣布正式完成總規(guī)模達3億元B輪系列融資;3月28日,米域MIXPACE宣布完成B-1輪融資,逐步落實B-2輪融資;6月,優(yōu)客工場宣布獲得數(shù)億元人民幣融資;7月,WeWork中國宣布獲得5億美元B輪融資;8月,夢想加宣布獲得1.2億美元C輪融資后,優(yōu)客工場也宣布再次獲得3億元人民幣B+輪追加投資。
國際視野中,總部位于美國紐約、最早于2011年4月成立的WeWork,現(xiàn)已覆蓋全球77座城市,287個辦公地點,擁有26萬+會員,早在2016年便估值達到160億美元,但相較而言,其遲至2016年7月,才正式進入中國市場,首站選擇上海。截至2018年2月,WeWork在大中華區(qū)只進入了上海、北京、香港三座城市。2018年8月10日,WeWork上半年業(yè)績報告顯示,軟銀將以可轉換票據(jù)的形式再次向公司投資10億美元。其上半年虧損達到7.23億美元,營收7.64億美元。WeWork預計未來12個月營收至少達到18億美元。
氪空間原執(zhí)行總裁、現(xiàn)任桉樹空間總經理的吳崢對第一財經表示,軟銀對WeWork的投資動作,說明其本質希望獲得WeWork的控制權,這一舉動實際也帶動國內共享空間的風口,印證資本對這類經濟模式的認可。
頭部效應明顯
即便行業(yè)風口越發(fā)顯著,但機構資金量畢竟有限,國內市場中,頭部效應越發(fā)明顯。
10月17日,優(yōu)客工場宣布并購方糖小鎮(zhèn),未來逐步完成對方糖小鎮(zhèn)北京、上海26個共享辦公空間的全面合并,之后雙方將在37個城市布局超過200個社區(qū),提供10萬張辦公桌,持續(xù)賦能數(shù)十萬平臺會員、近15000家企業(yè),合并體或將成為亞洲最大規(guī)模的共享辦公空間。
資金層面,公開數(shù)據(jù)顯示,截至目前,優(yōu)客工場累計融資已超過40億元,今年8月完成3億元增資之后,公司估值突破18億美元。僅2017年一年,便完成五輪、累計31億人民幣融資;僅2018年上半年便完成四輪融資。
此外,資本的加持助推了優(yōu)客工場的投資整合。
2017年7月,優(yōu)客工場戰(zhàn)略投資華南共享辦公品牌Wedo聯(lián)合創(chuàng)業(yè)社;2018年1月,全資并購洪泰創(chuàng)新空間;3月,并購無界空間;7月,與愛特眾創(chuàng)達成并購合作意向;7月底,以3億元并購上海共享辦公企業(yè)Workingdom;9月,以2億元并購智能化辦公平臺“火箭科技”。
吳崢對第一財經表示,在他眼中,優(yōu)客工場本身便不類同于WeWork模式。他稱,毛大慶最初試水聯(lián)合辦公領域之時,也并不清楚聯(lián)合辦公究竟是什么,也是因此,走了彎路吃了苦。
優(yōu)客工場在北京西大望路陽光100開設的第一家店,單個工位價格高達2000元,而那時尚處行業(yè)早期的眾創(chuàng)空間、孵化器等平臺,均價還在1000元左右,“所以當時感覺毛大慶是在做產品。”
之后,吳崢表示,毛大慶在整個優(yōu)客工場的布局越發(fā)清晰,自身也逐漸演變?yōu)轭^部資源聚集的企業(yè),通過加盟與資源聚合的形式,不斷擴充會員數(shù),突出自身模式,同時實現(xiàn)融資,最終越做越“輕”。
吳崢表示,從本質意義上,優(yōu)客工場和氪空間、WeWork還不太一樣,所以它并沒有去做實打實地拿樓,去改造、去做產品。實際上它更多的是從資源聚集、流量、會員加盟、輸出品牌這方面去走,這樣的話它就相對來說比較輕。
模式分化
有一種分類是將目前的聯(lián)合辦公行業(yè)分為三種——產能過剩商業(yè)地產,如潘石屹旗下的SOHO3Q品牌;創(chuàng)業(yè)服務型企業(yè)向產業(yè)縱深發(fā)展,如由眾創(chuàng)空間起家的優(yōu)客工場、由孵化器轉型的氪空間;直接將智能辦公服務作為商業(yè)模式的“新勢力”,如夢想加。
對此,吳崢對第一財經表示,包括氪空間、夢想加等平臺,雖然拿融資很多,但相對來說還是在做較為“平凡”的融資動作,還是在走相對傳統(tǒng)的,即“空間風格改造”、“產品化”的路線——針對不同的產品打造產品,最終把它輸出變現(xiàn)。
在吳崢看來,聯(lián)合辦公一個明顯的行業(yè)趨勢是——共享辦公企業(yè)如今拿樓單價越來越貴,位置選擇越來越偏核心區(qū)、高端區(qū),業(yè)內人士也對第一財經表示,位置決定價格,單價高上去之后,一系列產品價格自然可以水漲船高。
10月16日,桉樹空間發(fā)布高端智慧辦公新品牌桉樹IBC,以及首款產品桉樹IBC·高端智慧商務中心,單個工位5000元/月,成交價屬于北京區(qū)域頂級水準。
但因此,相較于其他平臺初始期定位1500元單價人群,之后逐步抬高客單價,不斷觸達2000元、2500元、3000元用戶群的過程,桉樹空間選擇直接定位高端客戶,為其將產品打造為5000元客單價級別。整合辦公樓宇、智能家居、辦公設備等辦公領域上下游資源,如引進了智慧業(yè)務系統(tǒng)SaaS架構CRM、智慧服務機器人、智慧對客服務App、一對一管家式一站式行政服務體系、集成第三方企業(yè)服務平臺等,形成一個具有“數(shù)據(jù)”和“信息”特征的高端智慧辦公綜合服務平臺。
但一位與桉樹空間有產品合作的業(yè)內人士對第一財經表示,雖然桉樹定位高端群體,但畢竟是金字塔頂端,客單價高,客戶群少,盈利壓力并不會從根本上削減。
另一家將自身定位于“智能化辦公服務”的是剛拿到融資的夢想加,其創(chuàng)始人王曉魯將自身核心優(yōu)勢歸結為通過科技手段改造傳統(tǒng)的辦公形式,為用戶提供更現(xiàn)代化、流暢的辦公服務,打造智能辦公、設計產品、空間運營三者合一的“OaaS”(辦公即服務)體系。其官方數(shù)據(jù)顯示,夢想加位于望京瀚海國際大廈的開放辦公位單價2000元,而與桉樹空間同樣位置的世貿天階開放辦公位單價3300元起。
打破燒錢魔咒
在共享辦公行業(yè)參與者加快融資步伐、爭奪布局城市之時,在資源上占據(jù)高地的SOHO3Q,反而將發(fā)展節(jié)奏調整為穩(wěn)健型。
SOHO中國董事會主席兼執(zhí)行董事潘石屹設定四項標準,選定十座城市——第一看GDP總額,第二看GDP增長速度,第三看人均GDP,第四要看每平方公里的面積能夠產生的GDP。截至2018年6月底,SOHO3Q已進駐北京、上海、杭州、南京、深圳、成都、重慶共7座城市,擁有31個中心,超過3萬個工位,平均出租率達88%。
潘石屹于今年6月,宣布將SOHO3Q的定位從服務創(chuàng)業(yè)企業(yè),調整為中國最大的辦公樓綜合服務商——不論大中小公司,都可以成為SOHO3Q的客戶。
潘石屹解釋稱,專注于創(chuàng)業(yè)公司會使得工位轉換率居高不下,幾乎每半年換一批,工位出租率也一直徘徊在88%左右,無法繼續(xù)增長。而轉型定制化,可降低辦公轉換率,節(jié)省成本。截至目前,SOHO3Q已簽約完成小紅書、首汽租車、新浪、美團點評等一些大型公司項目定制。
此外,不同于其他共享辦公空間依靠融資燒錢、搶占市場份額的形式,潘石屹更多強調盈利第一、規(guī)模第二,并計劃明年啟動SOHO3Q的獨立上市。他稱,燒錢的生意就像從院子里撿了一束花回來,沒有根,插到瓶子里,過一段時間就會蔫。
SOHO中國(00410.HK)2018年未經審計年度中期業(yè)績報告顯示,SOHO中國上半年凈利潤(股東應占利潤)約為10.93億元人民幣,同比下滑72.5%。經營利潤(不含投資物業(yè)的評估增值)約人民幣15.3億元,同比上漲約144%。租金收入約人民幣8.48億元,剔除已出售的虹口SOHO和凌空SOHO的租金影響,同比上升17%。
另一家另類公司太庫——不屬于眾創(chuàng)空間、聯(lián)合辦公、孵化器,或投資機構中任何一種——太庫CEO黃海燕直接將其稱為“怪物”,她對第一財經表示,太庫本身沒有物業(yè),一家平臺如果將重點聚焦在融資、出租,感覺像是“二房東”,對平臺商業(yè)模式也有很大挑戰(zhàn)。例如行業(yè)暴漲時,租場地必然成本高昂;市場不好的話,租來了空間又租不出去,“這是很矛盾的點。”因此,太庫排除類WeWork模式,聚焦于產業(yè)鏈生態(tài)布局。“現(xiàn)在的企業(yè)對物理空間變得沒有黏性,它們更關注產業(yè)鏈之間的聯(lián)系。”
在談論共享辦公行業(yè)意義這個問題時,毛大慶曾對第一財經表示,為什么在硅谷、特拉維夫等地方產生了很多共享平臺——因為開放空間能夠提供物理共享、信息共享、價值共享。尤其利于放飛想象能力與靈感,讓具備自由思想的個體創(chuàng)造自己的價值,這樣的公司才有創(chuàng)造無邊價值的可能性。
所以在毛大慶看來,共享辦公所起的作用,是活化社會創(chuàng)新狀態(tài),讓社群文化自由翱翔。